В ряде случаев закон предусматривает возможность перевода жилого помещения в нежилое. Также возможно и обратная операция. Как бы то ни было, но подобное действо означает изменение правового статуса объекта недвижимости. Однако следует осознавать, что как только помещение утрачивает статус жилого, на него перестают распространяться нормы жилищного законодательства. И соответственно наоборот.

Но вообще чаще всего проводятся операции по переводу жилого помещения в нежилое. Обратные процессы распространенны значительно реже. Возможность такого перевода и последующей перепланировки существовала и раньше, но лишь новое жилищное законодательство значительно расширило возможности для изменения статуса жилого помещения.

Так, в частности, отменена норма, согласно которой для этого требуется согласие соседей. Сегодня оно вовсе не обязательно.

Таким образом, на данный момент перевод жилого помещения в нежилое осуществляется в уведомительном порядке. Для этого нужно обратиться в официальный орган, ведающий такими вопросами с соответствующим пакетом документов, предусмотренных ЖК РФ. Указанный компетентный орган в свою очередь проверяет лишь наличие всех документов и их надлежащее оформление. Достоверность указанных в них сведений он проверять не станет.      

Тут главное своевременно произвести все действия, установленные законом, то есть вовремя подать документы и получить официальное согласование.      

Также необходимо отметить, что перевод жилого помещения в нежилое почти всегда связано с его переустройством (перепланировкой). На ее проведение также нужно получить официальное согласие. Причем, нужно сначала им заручиться, а потом уже переходить к непосредственным работам.        

Следует понимать, что не во всех случаях будет разрешен перевод жилого помещения в нежилое. Так, в частности, собственник получит отказ в этой операции в случае, если:- нельзя обеспечить ему отдельный вход. - если переводимое помещение является частью жилого помещения или используется собственником для собственного постоянного проживания (иными словами перед переводом жилого помещения в нежилое из него нужно выписать всех, кто там проживает).- в случае если данное помещение имеет какое-то обременение (например, находится в ипотеке).

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод о том, что если квартира расположена в многоквартирном доме, то ее можно перевести в нежилой фонд лишь при условии, что она расположена на первом этаже или же если и выше, то над нежилыми квартирами.

Для того чтобы получить разрешение на изменение статуса помещения, нужно обратиться в соответствующий орган местного самоуправления (в каждой местности конкретный орган, регулирующий данные вопросы, свой) и представить определенные документы:  

1) заявление об изменении статуса помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение. Представляются в подлинниках или же в нотариально заверенных копиях;

3) план переводимого помещения с его техническим описанием. Если речь идет о жилом помещении, то его техпаспорт;

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) разрешение на переустройство и (или) перепланировку вместе с оформленном надлежащим образом проектом.

Других документов орган, ведающий этими вопросами, требовать не вправе. После того, как уполномоченное лицо примет указанные документы, собственнику будет выдана расписка об этом. На принятие решения по данному вопросу закон отводит сорок пять дней со дня сдачи документов. Еще три дня дается компетентному органа на предоставление решения собственнику помещения. Оно вручается ему лично или отправляется по почте. Одновременно с этим информируется и владелец жилья, прилегающего к тому, о котором вынесено решение. Если для перевода помещения в нежилое или жилое требуется переустройство и (или) перепланировка, то в указанном решении сразу же определяется порядок ее проведения.

После того, как она будет проведена, должен быть составлен акт приемочной комиссии. И орган, в чью компетенцию входит изменение статуса помещения, сам должен направить его в департамент по учету недвижимости. Именно акт приемочной комиссии и является отправной точкой, после которой статус помещения считается измененным и начинается использование переведенного помещения в качестве жилого или нежилого.

Разумеется, что после того, как помещение будет переведено в жилое или нежилое, собственник должен обеспечить соблюдение в нем норм пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и так далее.

Итак, мы рассмотрели идеальный вариант: когда компетентный орган принял положительное решение о переводе помещения из нежилого в жилое и наоборот. Однако так бывает далеко не всегда.

Случаи отказа в данном действе также нередки. Отказ возможен, если:

1). Собственник не представил необходимые документы.

2). Если документы представлены не в тот орган.

3). Если были допущены какие-либо несоблюдения условий перевода помещения.

4). Если проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения не соответствует требованиям закона.

Разумеется, что в решении об отказе в переводе помещения в нежилое или жилое должны быть указаны его основания. В свою очередь у собственника имеется право обжаловать данный отказ в судебном порядке. Если же владелец не желает судиться, он имеет право обратиться к вышестоящему в порядке подчиненности органу местного самоуправления с соответствующей жалобой. Тот обязан ее рассмотреть в течение месяца и вынести какое-то решение. Если это решение не удовлетворит собственника жилого помещения или если тот вовсе не дождется ответа, он опять-таки имеет право на обращение за судебной защитой.

Но тут нужно помнить следующее: процессуальное законодательство предусматривает, что для того, чтобы жалоба была удовлетворена, оспариваемые действия должны нарушать права и свободы гражданина, создавать препятствия для осуществления им его прав и свобод или же незаконно возлагать на него какие-либо дополнительные обязанности или привлекать его к ответственности. В то же время законодатель предусмотрел, что бремя доказывания своей невиновности лежит на органе, принявшем оспариваемое решение. То есть тот должен документами подтвердить законность вынесенного им решения. Гражданин хоть и не обязан доказывать его незаконность, должен обосновать суду, в чем именно выразилось нарушение данным решением его законных прав и свобод. Однако обращение в суд стоит определенных денег. Речь идет о государственной пошлине, которую обязан оплатить заявитель. Суд может освободить гражданина от ее уплаты или уменьшить ее размер. Однако по общему правилу он и так невелик: для граждан составляет всего сто рублей.

Но нужно быть очень внимательным и не пропустить срока для обращения в суд. Он составляет три месяца со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его прав или же один месяц со дня получения гражданином письменного уведомления об отказе вышестоящего органа, объединения, должностного лица в удовлетворении жалобы или со дня истечения месячного срока после подачи жалобы, если гражданином не был получен на нее письменный ответ.

Пропущенный срок, конечно, может быть впоследствии восстановлен, но лишь при условии, что заявителю удастся доказать уважительность причин его пропуска. Еще один интересный момент, на который нам бы хотелось обратить ваше внимание: жилищный кодекс предусматривает возможность судебного обжалования решения об отказе в переводе жилого помещения в нежилое.

А вот о том, что имеется возможность для обжалования положительного решения муниципального органа, там нет ни слово. То есть получается, что соседи, которых поставили перед фактом, что рядом с ними теперь будет находиться магазин, бар или Интернет-кафе должны попросту смириться с этим обстоятельством и все. Это не совсем справедливо по отношению к ним. Думается, здесь явный пробел в законодательстве. Однако мы уверены, что соседи могут все же обратиться в суд, если докажут, что принятое компетентным органом решение нарушает их права и законные интересы.

Только обжаловать лучше не решение о переводе жилого помещения в нежилое (тут, как правило, все чисто), а выносимое вместе с ним решение о проведении перепланировки и (или) переустройства.

Дело в том, что, как свидетельствует практика, подобные работы нередко становятся для соседей просто опасными.

Чтобы защитить свои права нужно вызвать представителя эксплуатационной организации, зафиксировать вместе с ним все последствия, к которым привели подобные действия или же иные нарушения проведения работ и обратиться в суд с соответствующим иском.